Há algum tempo, o renomado economista Marcos Lisboa escreveu uma coluna ao jornal Folha de São Paulo, narrando os reflexos que as legislações regulatórias trouxeram para desenvolvimento imobiliário da cidade de São Paulo. Em seu artigo “São Paulo já foi moderna” (abaixo transcrito), Marcos Lisboa traz um breve histórico do empreendedorismo no setor imobiliário de São Paulo, e como o excesso de regulação ao setor a partir dos anos 50, causou efeitos indesejados ao desenvolvimento urbano da cidade.

O recado importante que fica da leitura do mencionado artigo, é que ao se avaliar a implantação pelo Estado de determinada regulação, deve ser avaliada não a intenção daqueles que elaboram a legislação, mas sim o resultado prático trazido, especialmente observando-se a experiência de outros países.

Se a intenção do legislador em São Paulo era limitar a verticalização para atender aos desejos estéticos de pequenos grupos, especialmente de urbanistas que jamais conversaram com a sociedade para verificar que cidade esta desejava, o resultado prático que vimos da limitação do adensamento foi uma frenética expansão horizontal da cidade trazendo reflexos ambientais, encarecimento dos imóveis nas regiões com maior abundância de infraestrutura, levando à formação de distantes bairros na periferia da cidade, gerando por consequência dificuldades para o desenvolvimento do sistema de transporte da cidade dentre outros.

Podemos traçar um paralelo da história narrada pelo economista, com os reflexos da regulação que a atual legislação urbanística de São Paulo traz e deverá deixar como marca. Sendo certo que o terreno é a principal matéria-prima para uma incorporadora desenvolver um empreendimento imobiliário, a limitação ao seu aproveitamento por óbvio traz encarecimento nos preços, “empurrando” a população de baixa renda para localidades cada vez mais afastadas das regiões centrais da cidade. Não parece razoável para uma cidade que deseja enfrentar seu déficit habitacional,problemas de infraestrutura de transportes, dentre outros.

Poderíamos ter deixado a vocação empreendedora de São Paulo nos levar a uma cidade mais verticalizada e adensada em suas regiões centrais, e com menos bairros de periferia a exemplo de Nova Iorque, mas insistimos em deixar pequenos grupos colocar como regra os seus desejos urbanísticos, ao invés deixar que a população da cidade decida a forma de crescimento da cidade.

“São Paulo já foi moderna

São Paulo já foi moderna. Em meados do século passado, a cidade conheceu um breve romance entre a arquitetura, o mercado imobiliário e as necessidades da sociedade. Raul Juste Lores conta essa história em "São Paulo nas Alturas" (Três Estrelas), recheado com casos de imigrantes e seus percalços com a burocracia, em meio ao resgate de prédios que nos surpreendem quando caminhamos pela cidade.

O governo federal dedicava seus projetos inovadores à capital, Rio de Janeiro, como o Palácio Capanema, que se ergue sobre pilotis, deixando um imenso vão livre para a circulação das pessoas.

São Paulo, por sua vez, vivenciava o empreendedorismo. A escolaridade na cidade destoava do resto do Brasil: 70% da população sabia ler e escrever em 1950, 20 pontos percentuais a mais do que a média do país, como aprendo com Raul. Não foi por acaso o seu crescimento.

A necessidade de moradia permitiu o encontro entre arquitetos e empreendedores para atender às necessidades da população. O poder oficial, porém, ia na contramão do desenvolvimento. A Lei do Inquilinato de 1942 controlou o reajuste dos aluguéis e desestimulou a construção de prédios para locação, prejudicando quem não tinha recursos para comprar a sua casa.

Os empreendedores enfrentaram o problema construindo edifícios vendidos na planta e adequados às necessidades dos compradores. Proliferaram os apartamentos pequenos, com soluções criativas, que tinham que driblar a morosidade da aprovação na prefeitura, as mudanças frequentes na legislação e a economia instável.

Raul conta histórias de arquitetos talentosos que inventaram edificações que nos surpreendem ao passear pelo Centro ou por Higienópolis. Muitos eram imigrantes, não tinham seu diploma validado e se denominavam construtores, com outros assinando os seus projetos.

Os prédios curvados com jardins e praças surpreendentes, os apartamentos dos mais diversos tamanhos, as galerias que convidavam à frequência dos passantes, sem saber onde começava o privado e terminava o público, e a residência ao lado do comércio resultaram no Copan e no Conjunto Nacional, entre outras joias de uma cidade que privilegiava o passeio a pé.

O fim do livro mostra que Raul não está de passagem. A sua análise minuciosa conclui com um ensaio provocador por que São Paulo degringolou tanto.

A partir de 1957, o moderno foi interrompido por legislações que passaram a dificultar o adensamento urbano, segregaram a residência do comércio, oneraram a infraestrutura e induziram o uso do automóvel. As intervenções públicas equivocadas transformaram a cidade que namorou Manhattan em uma Los Angeles mais pobre e mais caótica.”